Die Verwirklichung eines Bauvorhabens beginnt nicht erst mit dem Spatenstich, sondern schon mit der Klärung der rechtlichen Rahmenbedingungen. Hier stehen wir Ihnen gerne zur Seite, damit ihr Projekt – egal ob als privater oder als gewerblicher Bauherr – auf einem rechtlich sicheren Fundament steht.
Brauche ich überhaupt eine Baugenehmigung?
In Deutschland unterliegen die meisten Bauvorhaben der Genehmigungspflicht. Ausnahmen (z.B. kleinere Gartenhäuser oder Carports) werden in den jeweiligen Landesbauordnungen der einzelnen Bundesländer festgehalten. Ob ein konkretes Vorhaben genehmigungsfrei ist, sollte frühzeitig geprüft werden. Gerne stehen wir Ihnen hierbei zur Seite.
Für den gewerblichen Bauherrn gibt es eine Vielzahl weiterer Vorschriften zu beachten. So müssen auch gewerberechtliche, umweltschutzrechtliche und arbeitsschutzrechtliche Anforderungen erfüllt sein. Oft werden neben der Baugenehmigung auch weitere Genehmigungen bspw. der Umweltbehörde oder des Gewerbeamtes benötigt. Hierzu beraten wir sie gerne.
Der Bebauungsplan – erster Anknüpfungspunkt für die Zulässigkeit
Zentrale Grundlage für die Frage, ob Ihr Bauvorhaben zulässig ist, ist der Bebauungsplan ihrer Gemeinde. Die veröffentlichten Bebauungspläne sind über das Internet oder bei der jeweiligen abrufbar bzw. einsehbar.
Sollte ein Bebauungsplan nicht vorliegen (es muss keinen geben), richtet sich die Frage, ob ihr Bauvorhaben zulässig ist, nach den §§ 34, 35 BauGB. Auch hierbei wissen wir Rat.
Erstellung des Bauantrags
Der Bauantrag muss durch einen Architekten oder Bauingenieur erstellt und bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde eingereicht werden. Inhaltlich umfasst er häufig:
Bauzeichnungen und Lagepläne
Baubeschreibungen
Statik-Nachweise
Nachweise der benötigten Stellplätze
Bei einem gewerblichen Bauherrn ist das Verfahren insgesamt komplexer, da mehr Nachweise notwendig sind (z.B. Betriebsbeschreibung, Emissionsprognose, Brandschutzkonzepte).
Beteiligung Dritter
Nachbarn können bei zu gering bemessenen Abstandsflächen oder wegen der Traufhöhen der Grenzbebauung Einwendungen gegen Ihre Baugenehmigung erheben. Dies kann das Genehmigungsverfahren verzögern und zum Streit führen.
Bei gewerblichen Bauherren ist der Nachbarschutz besonders relevant, etwa in Sachen Lärm, Geruch oder Verkehrsbelastung. Eine strategische Einbindung der Nachbarschaft bereits in einem frühen Stadium kann frühzeitig Konflikte verhindern.
Nach der Baugenehmigung
Nach erteilter Baugenehmigung darf im Rahmen der Baugenehmigung gebaut werden. Änderungen müssen nachträglich genehmigt werden. Die Baugenehmigung gilt je nach Bundesland 3 bis 4 Jahre. Danach verliert die Baugenehmigung ihre Wirkung und es muss eine Neue beantragt werden.
Was passiert, wenn ohne Baugenehmigung gebaut wird?
Ein Bau ohne Baugenehmigung, ein sogenannter „Schwarzbau“, kann erhebliche rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen. Die Bauaufsichtsbehörde ist berechtigt, den sofortigen Baustopp oder sogar den gesamten Rückbau anzuordnen. Zudem droht die Verhängung von Bußgeldern.
Für den gewerblichen Bauherrn, kann zusätzlich drohen, dass ein errichteter „Schwarzbau“ gewerberechtliche Folgen bis hin zur Gewerbeuntersagung mit sich bringt.
Eine nachträgliche Genehmigung ist unter Umständen möglich, allerdings dann nicht, wenn gegen geltendes Recht verstoßen wird.
Auch wenn für genehmigungsfreie Vorhaben keine Baugenehmigung notwendig ist, müssen diese Vorhaben oft gegenüber der Bauaufsichtsbehörde angezeigt werden.
Wie kann man sich als Nachbar gegen ein Bauvorhaben wehren?
Nachbarn haben das Recht, sich gegen eine Baugenehmigung zu wehren, sofern sie in eigenen Rechten verletzt sind.
Gegen die Baugenehmigung muss innerhalb eines Monats ab Bekanntgabe schriftlich Widerspruch eingelegt werden. Gerne legen wir für sie Widerspruch ein und holen die Bauakte ein, um einen Einblick in die Genehmigung Ihres Nachbarn zu erhalten.
Vor der Monatsfrist müssen sie keine Sorge haben. Wenn Sie als Nachbar von der Bauaufsichtsbehörde im Rahmen des Genehmigungsverfahren beteiligt werden, dann gelten die von der Behörde gesetzten Fristen. Danach können Sie keinen Widerspruch mehr erheben. Sofern Sie von der Behörde nicht beteiligt worden sind, gilt für sie eine Frist von einem Jahr ab Bekanntgabe. Üblicherweise erhalten Sie von den Baumaßnahmen Kenntnis sobald diese starten. Hier sollten Sie nicht zu lange zögern und rechtlichen Rat einholen, sollten Sie der Auffassung sein, das Bauvorhaben des Nachbarn beeinträchtigt sie.
Üblicherweise haben sie als Nachbar folgende schützenswerten Interessen:
Verletzung von Abstandsflächen
Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe
Lärm- oder Geruchsbelästigungen
Unzumutbare Verschattung oder Einsicht
Als Nachbar sollten sie, sobald sie von einem Bauvorhaben Kenntnis erlangen, rechtlichen Rat einholen, um prüfen zu lassen, ob gegen dieses Vorhaben vorgegangen werden kann.
Als Bauherr sollten sie möglichst frühzeitig ihre Nachbarschaft einbinden, um spätere Konflikte zu vermeiden.
Ob sie Bauen oder sich gegen ein Bauvorhaben zur Wehr setzen – wir helfen ihnen, ihre Rechte vorausschauend und zielgerichtet durchzusetzen.
Gut beraten von Anfang an
Ob privates Einfamilienhaus oder gewerbliches Großprojekt – bei Bauvorhaben gilt: Wer rechtzeitig klare Verhältnisse schafft, spart Zeit, Geld und Nerven. Die rechtlichen Anforderungen sind komplex, die Risiken bei Versäumnissen erheblich.
Wir von VSZ Rechtsanwälte unterstützen Sie dabei, Ihre Baupläne sicher zu realisieren oder sich wirksam gegen unzulässige Bauvorhaben zu wehren. Von der Beratung zur Baugenehmigung über die Begleitung im Genehmigungsverfahren bis hin zur Durchsetzung oder Abwehr von Nachbarrechten – wir stehen Ihnen mit Erfahrung und Fachwissen zur Seite.
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